경매 용어, 이것만 알면 절반은 성공입니다!
“감정가, 최저가, 낙찰가… 다 비슷한 말 아닌가요?”
경매를 처음 접하면 단어부터 어렵습니다.
특히 ‘감정가랑 최저가는 뭐가 다르지?’, ‘낙찰가는 또 뭐야?’ 이런 혼란, 저도 겪었어요.
하지만 걱정 마세요. 경매에서 자주 쓰이는 핵심 용어 5가지만 확실히 이해하면,
웬만한 법원 경매 공고도 척척 해석할 수 있습니다!
🏷️ 경매 핵심 용어 5가지
1. 감정가
- 경매 대상 부동산의 ‘시세’ 평가액
- 감정평가사가 시장 상황, 상태 등을 고려해 책정
- 입찰 기준이 되는 금액
예: 서울 강서구 아파트 감정가 = 3억 원
2. 최저가 (최저매각가격)
- 입찰 가능한 시작 금액
- 감정가에서 유찰될 때마다 20~30%씩 낮아짐
- 1회 유찰 → 약 70~80% 수준으로 떨어짐
예: 감정가 3억 → 1회 유찰 시 최저가 2.1억~2.4억
3. 낙찰가
- 경매 입찰에서 가장 높은 금액을 써낸 사람의 가격
- 실제로 물건을 ‘가져가는’ 가격
- 무조건 싼 건 아님! 경쟁이 심하면 감정가보다 높아지기도
예: 최저가 2.1억 → 낙찰가 2.6억 (5명 경쟁 시)
4. 배당요구종기
- 채권자가 법원에 배당을 요청할 수 있는 마감일
- 이 날짜 이후에 신청하면 배당에서 제외됨
- 선순위 임차인이 배당을 받기 위해 중요한 기준!
5. 말소기준권리
- 등기부상의 권리 중, 경매를 통해 사라질 수 있는 기준점이 되는 권리
- 이 기준보다 앞선 권리는 인수 대상, 뒤는 소멸 가능
이걸 기준으로 “임차인의 보증금을 인수해야 하나?” 판단 가능
🧠 사례로 정리해볼까요?
D씨는 감정가 2억짜리 오피스텔에 입찰을 준비 중입니다.
1회 유찰되어 최저가는 1억 4천.
하지만 인근 유사 물건의 최근 낙찰가는 1억 8천이었죠.
D씨는 이를 참고해 1억 7,800만 원으로 입찰했고, 경쟁자 2명을 제치고 낙찰에 성공했습니다.
즉,
- 감정가: 2억
- 최저가: 1억 4천
- 낙찰가: 1억 7,800만 원
- 이 물건의 말소기준권리는 근저당권으로, 세입자의 보증금 인수는 필요 없음
💡 용어만 제대로 알아도 손해 막습니다!
- ‘최저가만 보고 싸다고 착각’ → 감정가와의 차이 비교 필수
- ‘낙찰가가 싸니까 무조건 좋다?’ → 말소기준권리와 점유자 확인 필요
- ‘전세 세입자 있으면 그냥 나간다?’ → 배당요구 여부와 선순위 여부 꼭 체크
Meta Description: 부동산 경매 입문자를 위한 용어 정리! 감정가, 최저가, 낙찰가, 배당요구종기, 말소기준권리 등 꼭 알아야 할 핵심 개념을 실제 예시와 함께 쉽게 설명합니다.