등기부등본, 왜 그렇게 중요할까요?
“등기부등본은 꼭 봐야 한다고 하던데, 뭐가 적혀 있는 건가요?”
경매를 처음 시작할 때 가장 먼저 듣는 말 중 하나가
“등기부등본을 꼭 확인하라”는 조언입니다.
하지만 막상 펼쳐보면 용어는 어렵고, 줄은 많고...
도대체 뭘 봐야 할지 감도 안 오죠.
저도 처음엔 ‘전문가들만 보는 서류’라고 생각했어요.
하지만 지금은 경매 투자에서 가장 먼저 확인해야 할 필수 자료라고 단언합니다.
오늘은 초보자도 이해할 수 있도록,
등기부등본을 쉽게 해석하고 활용하는 방법을 알려드릴게요.
📄 등기부등본, 이것만 보면 됩니다!
등기부등본은 총 3부분으로 나뉩니다.
1. 표제부 – 부동산의 신분증
- 주소, 면적, 구조, 용도 등 기본 정보가 나와 있어요
- 건물인지, 토지인지, 몇 층인지, 어디에 속해 있는지 확인
예: 서울 성동구 A아파트 101동 504호, 전용 59㎡
2. 갑구 – 소유권 변동 기록
- 현재 소유자와 이전 거래 내역이 기재
- 소유자가 자주 바뀌었거나, 증여나 경매 이력 있으면 ‘주의’
소유자: 홍길동 (2021.06.15 취득)
이전: 2019.04.10 김철수 → 2020.01.30 박영희
3. 을구 – 돈 문제(근저당, 가압류 등) 나오는 핵심!
- 여기서 말소기준권리가 등장합니다!
- 누가 얼마를 빌렸는지, 은행 담보, 세금 체납 등 확인
근저당권: 농협은행, 채권최고액 1억 5천만 원 (2022.01.01 설정)
가압류: 국세청 1천만 원 (2023.03.15)
🔍 어떤 걸 주의해서 봐야 하나요?
- 말소기준권리가 어디인지 파악하세요
→ 기준보다 먼저 설정된 권리는 인수 대상이 될 수 있어요! - 임차인이 전입신고 + 확정일자 받았는지 체크
→ 선순위 세입자면 보증금 떠안을 수 있어요 - 근저당권 금액이 감정가보다 크다면?
→ 경매가 진행될 확률이 높고, 낙찰가도 낮게 형성될 수 있어요
📌 실제 사례로 이해해보세요
E씨는 성남시 분당구 오피스텔 경매에 관심이 있었습니다.
등기부등본을 확인한 결과:
- 을구에 농협 근저당 2억 → 말소기준권리
- 그 위에 2020년 임차인 확정일자 등록 (선순위!)
이 말은, 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 뜻.
E씨는 이 내용을 몰랐다면 수천만 원 손해를 볼 뻔했어요.
✅ 등기부등본은 이렇게 열람하세요
- 인터넷 등기소 접속: www.iros.go.kr
- 비회원도 발급 가능 (1건당 700원)
- 주소 또는 지번으로 조회
- ‘전체등본’으로 출력하면 갑구+을구 포함
Meta Description: 경매에서 반드시 확인해야 할 등기부등본! 표제부, 갑구, 을구 구성부터 말소기준권리와 선순위 임차인 파악까지, 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명합니다.