권리분석의 핵심, '말소기준권리' 제대로 이해하고 가세요!
“말소기준권리가 뭐예요? 이게 왜 이렇게 중요하죠?”
경매 초보자분들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나입니다.
저도 경매 공부를 처음 시작할 때 ‘무조건 싼 게 좋은 거지!’ 라고 생각했어요.
그런데 이 ‘말소기준권리’라는 녀석이 얼마나 중요한지 모르면,
낙찰받고도 몇천만 원을 날릴 수 있습니다.
오늘은 경매에서 가장 중요한 개념 중 하나인
‘말소기준권리’에 대해 쉽고 확실하게 정리해드릴게요!
📌 말소기준권리란?
한마디로 말하면,
“경매로 인해 사라질 권리들의 기준점이 되는 권리”입니다.
법원 경매에서는 감정가, 최저가보다 더 중요한 게 권리관계인데요,
이 기준보다 앞선 권리는 살아남고, 뒤에 있는 권리는 소멸됩니다.
즉,
- 기준권리보다 앞선 권리 = 인수해야 할 수도 있음
- 기준권리보다 뒤에 있는 권리 = 경매로 사라짐 (안심)
🏷️ 예를 들어볼게요
- 2021.01.10 근저당권 (농협)
- 2021.04.05 전세 임차인 (전입 + 확정일자)
- 2022.07.22 가압류 (국세청)
👉 이 중 근저당권이 말소기준권리로 인정된다면,
- 그 이후 생긴 가압류는 소멸
- 하지만 그 이전인 임차인은 인수 대상이 될 수 있어요!
💥 이걸 모르면 생기는 일
F씨는 2억짜리 아파트를 1억6천에 낙찰받았습니다.
등기부도 대충 봤고, 감정가보다 싸서 만족했죠.
그런데 낙찰 후 보니 선순위 임차인의 보증금 5천만 원을 인수해야 하는 상황...
결국 실제 수익은 거의 0원, 낙찰 취소도 못하고 손해만 봤습니다.
✅ 말소기준권리, 이렇게 찾으세요
- 등기부등본 ‘을구’에서 확인
→ 일반적으로 가장 빠른 담보권(근저당권)이 기준이 되는 경우가 많아요 - 해당 권리보다 먼저 생긴 권리나 임차인 유무 확인
→ 특히 전입일 + 확정일자 조합은 필수 체크! - 매각물건명세서에서 ‘인수되는 권리 있음’ 여부 확인
→ 법원에서 어느 정도 요약해준 자료
👀 자주 묻는 질문
Q. 말소기준권리는 항상 근저당권인가요?
A. 대부분 그렇지만, 압류권, 질권, 담보가등기가 기준이 되는 경우도 있어요.
Q. 말소기준권리보다 앞선 임차인은 무조건 인수해야 하나요?
A. 보증금 전액 인수 가능성 있음! 다만, 배당요구 여부에 따라 달라지므로 꼭 확인해야 합니다.
Q. 법원에서 알려주지 않나요?
A. 매각물건명세서에 요약은 되어 있지만, 최종 책임은 낙찰자에게 있습니다.
Meta Description: 경매 권리분석의 핵심! 말소기준권리는 어떤 권리를 인수해야 하는지를 판단하는 기준입니다. 개념부터 실제 사례까지 초보도 쉽게 이해할 수 있도록 설명합니다.